Antes de apartar o firmar, coteja identidad, RPP y trazabilidad de pagos.
Evita efectivo: en inmuebles está prohibido a partir de 8,025 UMA (2025: $907,948.50).
El notario identifica, coteja y reporta operaciones inusuales, no sustituye tu diligencia.
Si detectas 2+ señales de alarma, pausa la operación y pide revisión notarial.

El sector inmobiliario es atractivo para fraudes y para “acomodar” recursos ilícitos. Esta guía resume lo esencial que un comprador debe revisar antes de apartar o firmar, en lenguaje claro y accionable.

1) Fraudes más comunes (y cómo detectarlos rápido)

Suplantación de identidad
Qué es: alguien se hace pasar por el propietario.
Señal típica: INE/pasaporte con foto o vigencia dudosa; firmas que no coinciden.
Qué hacer: verifica identidad en notaría y contrasta con RPP y recibos oficiales (predial/agua).
Escrituras falsas o adulteradas
Qué es: la escritura exhibida no coincide con lo registrado.
Señal típica: diferencias entre la copia de escritura entregada y la certificación del RPP.
Qué hacer: solicita búsqueda registral y cotejo directo en RPP/Notaría. Sin coincidencia → no avances.
Preventas/unidades inexistentes
Qué es: se ofertan lotes/departamentos sin base legal/técnica.
Señal típica: promesas sin licencias/manifestaciones/permiso de número oficial.
Qué hacer: pide autorizaciones municipales/estatales y planos sellados/deslinde.
Inmueble en litigio
Qué es: disputa sobre titularidad o gravámenes.
Señal típica: anotaciones preventivas, embargos o juicios en la boleta registral.
Qué hacer: exige certificados de libertad o gravamen actualizados y asesoría notarial.
Precios “demasiado buenos” (o anómalos)
Qué es: desviaciones inusuales frente a avalúo/comparables locales.
Señal típica: urgencia por “cerrar ya” y opacidad documental.
Qué hacer: solicita avalúo con perito y compara con operaciones similares en la zona.

2) Señales de alarma antes de firmar (y qué hacer ahora) 🚨

Presión por cerrar de inmediato → Pausa la operación; define documentos mínimos y solicita 24–48 h para revisión notarial.
No muestran originales → exige cotejo en notaría y comprobación en RPP; sin originales, no apartes.
No permiten visitar el inmueble → cancela firmas/apartados; visita con lista de servicios/colindancias/posesión.
Proponen efectivo por arriba del umbral legal → rechaza efectivo; usa transferencias y deja rastro.
Tercero como titular sin razón clara → pide justificación documental (mandato, crédito) y revisión notarial.
Intermediarios sin trazabilidad → pide referencias, contrato de intermediación y valida su RFC.

3) Recomendaciones imprescindibles (conservando el texto original) 📑

Usa transferencias bancarias para toda la operación (facilitan comprobar pagos).
Verifica identidad de la contraparte.
Involucra a la notaría (y a la institución financiera si aplica) desde el inicio: el notario analiza origen de recursos e identifica operaciones inusuales o sospechosas; esto no sustituye tu diligencia.
Visita el inmueble que vas a adquirir.
Si algo luce sospechoso, pide información clara y acude a notaría.
Confirma factibilidades y lineamientos de autoridades municipales/estatales.

Alcance práctico del notario: identifica, coteja y puede reportar operaciones inusuales; no garantiza por sí solo la inexistencia de fraude.

4) Restricción legal de uso de efectivo (2025)

Base legal: Prohibido liquidar/aceptar pago en efectivo en compraventa de inmuebles cuando el valor sea ≥ 8,025 UMA (aplica también si el pago se hace “vía banco”).
UMA 2025: $113.14 (vigente desde 01/02/2025).
Equivalencia 2025: 8,025 UMA = $907,948.50.
Recomendación: usa transferencias y conserva toda la trazabilidad.

Preguntas rápidas (FAQ)

¿Puedo pagar una parte en efectivo “pequeña”?
Si el valor de la operación alcanza el umbral, la prohibición aplica: evita efectivo y documenta todo con transferencias.

¿El notario me “blinda” de cualquier fraude?
No. El notario identifica, coteja y puede reportar operaciones inusuales; tu diligencia (RPP, avalúo, visita, identidad, trazabilidad) sigue siendo indispensable.

¿Cómo detecto rápido un inmueble con “historia”?
Pide búsqueda/certificados en RPP, coteja identidad en notaría, visita el inmueble y valida permisos/factibilidades antes de entregar anticipos.

Cierre y próximos pasos

Lleva a notaría: identificación, poderes/actas (si aplica), certificados RPP y comprobantes de domicilio.
Solicita avalúo y comparables.
Asegura transferencias y repositorio de comprobantes.
Ante señales de alarma, pausa y pide revisión notarial adicional.

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Nota de cumplimiento: Este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera.

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